Wohnung kaufen: vom Inserat bis zum Notar

Zwischen dem ersten Inserat und dem Notartermin liegen meist einige Wochen – und eine Reihe von Entscheidungen, die man später nicht mehr korrigieren kann. Hier ist der Ablauf, wie wir ihn für Käufer empfehlen, Schritt für Schritt und jeweils mit dem Teil von Valurix, der dabei hilft. Alle Bilder stammen aus der Käufer-Demo, die Sie ohne Anmeldung öffnen können.

1. Budget klären, bevor Sie suchen

Wer erst sucht und dann rechnet, verliebt sich in Objekte, die nicht passen. Legen Sie zuerst fest, bis zu welchem Kaufpreis eine Finanzierung zu Ihrem Haushalt passt: Einkommen, feste Ausgaben, Eigenkapital. Dazu kommen die Kaufnebenkosten – Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch und gegebenenfalls Makler, je nach Bundesland etwa 5,5 bis 12 % des Kaufpreises. Banken erwarten, dass Sie sie aus Eigenkapital bezahlen.

Ohne Konto geht das mit dem Budgetrechner.

2. Inserat gefunden: Exposé hochladen

Speichern Sie das Exposé vom Portal als PDF – auf ImmoScout24 etwa über „Drucken“ und „Als PDF speichern“ – und laden Sie es zusammen mit Grundriss und Energieausweis hoch. Die KI liest Kaufpreis, Wohnfläche, Baujahr, Hausgeld und Heizung aus. Neben jedem Wert steht die Seite, auf der er gefunden wurde; übernommen wird nur, was Sie bestätigen.

Dabei sucht die KI nach Warnsignalen: Erbbaurecht, Wohnrecht, beschlossene Sonderumlagen, Nachtspeicheröfen, alte Fenster oder Elektrik. Typische Makler-Sprache übersetzt Valurix in Klartext – „ideal für Handwerker“ heißt, dass Bad, Böden und Elektrik anstehen, und das sind schnell 500 bis 1.000 € je m². Jede Kostenspanne ist ein grober Richtwert, keine Schätzung eines Handwerkers.

3. Besichtigen – mit Fragen und Protokoll

Gehen Sie mit einer Liste in die Besichtigung: Wann wurden Heizung, Fenster und Leitungen erneuert? Wie hoch ist die Instandhaltungsrücklage? Gibt es beschlossene Maßnahmen? Was Sie vor Ort an Mängeln sehen, halten Sie im Besichtigungsprotokoll mit Fotos fest. Mängel werden zu Sanierungsposten mit Richtwerten und landen so direkt in der Rechnung.

Mehr dazu: Besichtigung und WEG-Protokolle lesen.

4. Durchrechnen: Finanzierung und Haushalt

Jetzt steht fest, was das Objekt wirklich kostet: Kaufpreis, Nebenkosten und Sanierung. Valurix rechnet daraus Darlehen, Rate und Restschuld und prüft, ob nach Rate und Hausgeld genug zum Leben bleibt. Der Stresstest zeigt, was ein Prozentpunkt mehr Zins bei der Anschlussfinanzierung bedeutet.

5. Vergleichen

Haben Sie zwei oder drei Objekte in der engeren Wahl, legen Sie sie nebeneinander: Gesamtkosten, Darlehen, Rate, ob sie zum Haushalt passen, wie viele Mängel die Besichtigung ergab und welche Fragen an den Makler noch offen sind. Wenn Sie zu zweit kaufen, bewerten Sie jedes Objekt getrennt.

6. Preis prüfen und ein Angebot machen

Der Angebotspreis im Inserat ist ein Vorschlag des Verkäufers. Tragen Sie Vergleichswerte ein – ähnliche Inserate, den Grundstücksmarktbericht Ihrer Stadt – und nehmen Sie Sanierungskosten und Mängel als Argumente. Valurix schlägt daraus einen Angebotspreis vor und erstellt das Kaufpreisangebot als PDF; Ihre Haushaltszahlen stehen darin nicht.

7. Bank und Notar

Bevor Sie den Notartermin vereinbaren, brauchen Sie die schriftliche Finanzierungszusage. Die Bank verlangt Selbstauskunft, Gehaltsnachweise, Eigenkapitalnachweis und die Objektunterlagen; die Liste in Valurix zeigt, was fehlt, und erstellt die Bankmappe als eine PDF-Datei. Der Kauffahrplan führt bis zum Grundbuch: Entwurf des Kaufvertrags prüfen (mindestens zwei Wochen vor dem Termin), Notartermin, Grunderwerbsteuer, Kaufpreiszahlung, Übergabe.

Was Valurix dabei nicht ersetzt

Valurix rechnet mit vereinfachten Annahmen und Richtwerten. Die Kreditentscheidung trifft die Bank, den Zustand des Hauses beurteilt im Zweifel ein Sachverständiger, und den Kaufvertrag prüft der Notar – der allerdings beide Seiten neutral berät, nicht nur Sie. Wenn ein Warnsignal mit hohem Risiko auftaucht, klären Sie es vor dem Angebot.

Den ganzen Ablauf können Sie in der Käufer-Demo mit drei Beispielobjekten ausprobieren.