WEG-Protokolle lesen vor dem Wohnungskauf

Wer eine Eigentumswohnung kauft, kauft die Gemeinschaft mit. Dach, Fassade, Heizung und Leitungen gehören meist allen Eigentümern zusammen – und was dort ansteht, zahlen Sie anteilig mit. Ob ein Dach in zwei Jahren neu muss oder ob die Gemeinschaft seit Jahren streitet, steht nicht im Exposé, sondern in den Unterlagen der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG). Diese Unterlagen sollten Sie vor dem Notartermin gelesen haben.

Die Unterlagen

Fordern Sie beim Makler oder Verkäufer an:

• Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung – was gehört Ihnen allein, was allen, welche Sondernutzungsrechte und Beschränkungen gelten
• Protokolle der Eigentümerversammlungen der letzten drei Jahre
• Beschluss-Sammlung, in der die Verwaltung alle Beschlüsse festhält
• Wirtschaftsplan des laufenden Jahres und die letzte Jahresabrechnung
• Stand der Erhaltungsrücklage
• Hausgeldabrechnung der Wohnung

Fehlt etwas, fragen Sie nach. Eine Verwaltung, die keine Protokolle herausgibt, ist selbst schon ein Hinweis.

Worauf Sie achten sollten

Beschlossene Sonderumlagen. Eine Sonderumlage ist ein zusätzlicher Betrag, den alle Eigentümer für eine Maßnahme zahlen. Steht im Protokoll „Sonderumlage für die Dachsanierung beschlossen“, prüfen Sie Höhe, Ihren Anteil (meist nach Miteigentumsanteil) und den Fälligkeitstermin. Wer zahlt, hängt in der Regel davon ab, wem die Wohnung bei Fälligkeit gehört – regeln Sie das deshalb ausdrücklich im Kaufvertrag oder im Kaufpreis.

Geplante und vertagte Maßnahmen. „Die Fassadensanierung wird aus Kostengründen auf das nächste Jahr verschoben“ ist ein Warnsignal: Die Kosten kommen, nur später. Achten Sie auf Kostenschätzungen, Gutachten und Angebote, die in der Versammlung vorgestellt wurden.

Die Erhaltungsrücklage. Sie ist das Polster der Gemeinschaft für Reparaturen. Entscheidend ist nicht eine Faustzahl, sondern das Verhältnis zu dem, was ansteht: Eine Rücklage von 40.000 € bei einem absehbaren Dach für 200.000 € bedeutet Sonderumlagen.

Streit und Rückstände. Beschlussanfechtungen, Klagen gegen die Verwaltung oder den Bauträger, hohe Hausgeldrückstände einzelner Eigentümer – all das kostet Zeit, Geld und Nerven.

Sondernutzungsrechte. Gehört der Garten, der Stellplatz oder der Kellerraum, den Sie besichtigt haben, wirklich zur Wohnung? Das steht in der Teilungserklärung, nicht im Exposé.

Beschränkungen. Manche Gemeinschaftsordnungen verlangen die Zustimmung der Verwaltung zum Verkauf oder zur Vermietung, verbieten Ferienvermietung oder gewerbliche Nutzung. Wer später vermieten will, muss das vorher wissen.

Was in den Kaufvertrag gehört

• wer bereits beschlossene, aber noch nicht fällige Sonderumlagen zahlt
• dass der Verkäufer Ihnen alle ihm bekannten Beschlüsse und anstehenden Maßnahmen offengelegt hat
• gegebenenfalls ein Preisabschlag für absehbare Kosten

Der Notar schickt Ihnen den Entwurf in der Regel zwei Wochen vor dem Termin – Zeit genug, solche Punkte anzusprechen.

Checkliste

• alle Unterlagen der letzten drei Jahre vollständig anfordern
• Sonderumlagen: Höhe, Ihr Anteil, Fälligkeit
• vertagte Maßnahmen und Kostenschätzungen notieren
• Rücklage mit anstehenden Maßnahmen vergleichen
• Sondernutzungsrechte und Beschränkungen in der Teilungserklärung prüfen
• Ergebnisse in den Kaufpreis und den Kaufvertrag einbringen

Valurix liest die Unterlagen mit KI und fasst Sonderumlagen, Rücklage, Maßnahmen, Streitpunkte, Rechte und Beschränkungen zusammen – jede Aussage mit Fundstelle zum Nachlesen. Sonderumlagen übernehmen Sie mit einem Klick als Kosten in Ihre Rechnung, und der Preis-Check nutzt sie als Argument für Ihr Angebot.