Sanierungskosten pro m² richtig schätzen

Ob sich eine Bestandsimmobilie rechnet, entscheidet oft nicht der Kaufpreis, sondern die Sanierung. Wer sie zu niedrig ansetzt, verliert nach dem Kauf Liquidität. Wer zu hoch schätzt, verpasst gute Objekte. Dieser Leitfaden zeigt, wie Sie Sanierungskosten nachvollziehbar schätzen – vom ersten Blick ins Exposé bis zum Zeitplan über zehn Jahre.

Warum Pauschalen pro m² nicht reichen

Faustwerte wie „Kernsanierung 1.000 bis 1.500 € pro m²“ sind für eine erste Einordnung nützlich, für eine Finanzierung aber zu grob. Zwei Wohnungen gleicher Größe können völlig unterschiedliche Kosten haben: Die eine braucht nur neue Böden und einen Anstrich, die andere neue Elektrik, ein neues Bad und Fenster. Entscheidend ist deshalb eine Aufstellung je Maßnahme, jeweils mit der passenden Einheit:

• pauschal für Maßnahmen, die je Wohnung einmal anfallen (Bad, Küche, Heizung),
• pro m² Wohnfläche für Maßnahmen, die mit der Fläche wachsen (Böden, Malerarbeiten, Elektrik),
• pro Stück für zählbare Bauteile (Fenster, Innentüren, Heizkörper),
• pro m² Bauteilfläche für Dach, Fassade oder Dämmung.

Richtwerte für typische Maßnahmen

Die folgenden Werte sind Richtwerte für durchschnittliche Ausführung in Deutschland (Stand 2026, brutto). Regional und je nach Ausstattung weichen die Preise deutlich ab – nach oben in Ballungsräumen, nach unten mit Eigenleistung.

Für eine 78-m²-Altbauwohnung mit neuem Bad, neuer Elektrik, neuen Böden, Anstrich und sechs Fenstern ergibt das: 18.000 € + 7.020 € + 4.680 € + 1.950 € + 6.600 € = rund 38.250 € – also knapp 490 € pro m². Die Pauschale „1.000 € pro m²“ hätte das Doppelte ergeben.

Mengen sauber ermitteln

Der häufigste Fehler liegt nicht im Preis, sondern in der Menge. Prüfen Sie deshalb:

1. Wohnfläche vs. Bodenfläche. Für Böden und Anstrich zählt die tatsächliche Fläche der Räume, nicht die Wohnfläche nach Wohnflächenverordnung (Balkone werden dort z. B. nur anteilig gerechnet).
2. Zählbare Bauteile zählen. Fenster, Türen und Heizkörper lassen sich im Grundriss abzählen. Ein digitalisierter Grundriss liefert diese Mengen automatisch.
3. Bauteilflächen schätzen. Für Dach und Fassade brauchen Sie die Bauteilfläche, nicht die Wohnfläche. Ohne Pläne hilft die Teilungserklärung oder eine Anfrage bei der Hausverwaltung.

Sondereigentum oder Gemeinschaftseigentum?

Bei Eigentumswohnungen ist die wichtigste Frage: Wer zahlt? Bad, Böden, Innentüren und Küche gehören in der Regel zum Sondereigentum – die Kosten tragen Sie allein. Dach, Fassade, Strangleitungen und meist auch die Fenster sind Gemeinschaftseigentum. Diese Maßnahmen beschließt die Eigentümerversammlung, bezahlt werden sie aus der Erhaltungsrücklage oder über eine Sonderumlage nach Miteigentumsanteilen.

Lesen Sie deshalb vor dem Kauf die Protokolle der letzten drei Eigentümerversammlungen und den Wirtschaftsplan. Beschlossene oder diskutierte Maßnahmen und die Höhe der Rücklage zeigen, was auf Sie zukommt. Bei Fenstern lohnt ein Blick in die Teilungserklärung – manche Gemeinschaften haben sie dem Sondereigentum zugeordnet.

Wann fällt was an? Der Sanierungsfahrplan

Nicht jede Maßnahme muss mit dem Kauf erledigt werden. Ein Fahrplan über zehn Jahre trennt das Dringende vom Planbaren:

• mit dem Kauf: Maßnahmen, ohne die die Wohnung nicht vermietbar ist (Elektrik, Bad, Böden),
• in den Jahren 1 bis 5: absehbare Maßnahmen wie eine alte Heizung oder Fenster,
• später: Maßnahmen am Gemeinschaftseigentum, die die Gemeinschaft erst beschließen muss.

Für spätere Maßnahmen sollten Sie eine Baupreissteigerung einrechnen. Mit 3 % pro Jahr kostet ein Fenstertausch für 6.600 € in fünf Jahren bereits rund 7.650 €. Stellen Sie die geplanten Ausgaben außerdem dem jährlichen Cashflow und Ihrer Rücklage gegenüber: So sehen Sie früh, ob und wann eine Finanzierungslücke entsteht.

Die 15-Prozent-Grenze im Steuerrecht

Für Kapitalanleger ist der Zeitpunkt auch steuerlich wichtig. Übersteigen die Instandsetzungs- und Modernisierungskosten in den ersten drei Jahren nach dem Kauf netto (ohne Umsatzsteuer) 15 % der Anschaffungskosten des Gebäudes, werden sie zu anschaffungsnahen Herstellungskosten (§ 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG). Sie lassen sich dann nicht sofort als Werbungskosten abziehen, sondern nur über die Abschreibung verteilt.

Beispiel: Bei 249.000 € Kaufpreis, 18.675 € Nebenkosten und 80 % Gebäudeanteil liegen die Gebäude-Anschaffungskosten bei rund 214.000 €. Die Grenze liegt damit bei etwa 32.100 € netto. Wer mehr saniert, kann Maßnahmen in das vierte Jahr verschieben – oder bewusst die längere Abschreibung in Kauf nehmen. Klären Sie das im Einzelfall mit Ihrer Steuerberatung.

Puffer und Eigenleistung

Planen Sie bei Altbauten einen Puffer von 10 bis 20 % für Unvorhergesehenes ein, etwa Feuchtigkeit hinter Fliesen oder Schadstoffe in alten Bodenbelägen. Eigenleistung senkt die Kosten, aber nur bei Arbeiten, die Sie wirklich selbst ausführen können – Elektrik und Gas gehören in Fachhand. Halten Sie Eigenleistung als eigenen Abschlag fest, damit die Bank sieht, wie die Summe zustande kommt.

Checkliste

• Maßnahmen einzeln mit Einheit erfassen, nicht pauschal pro m²
• Mengen aus Grundriss und Besichtigung ableiten
• Sonder- und Gemeinschaftseigentum trennen, WEG-Protokolle lesen
• Zeitplan mit Baupreissteigerung aufstellen und gegen den Cashflow prüfen
• 15-Prozent-Grenze in den ersten drei Jahren beachten
• Puffer einplanen und Eigenleistung getrennt ausweisen

In Valurix erfassen Sie Sanierungen genau so: Maßnahmen aus einem Katalog mit Leistungsbeschreibung, Mengen aus dem Grundriss, ein Zeitplan über zehn Jahre mit Liquiditätsprüfung und ein Hinweis, wenn die 15-Prozent-Grenze erreicht wird.