ValurixMietrendite und Cashflow berechnen
Bruttomietrendite, Nettomietrendite, Kaufpreisfaktor und Cashflow vor und nach Steuern berechnen – mit Formeln und einem durchgerechneten Beispiel.
Ob sich eine vermietete Immobilie lohnt, lässt sich mit wenigen Kennzahlen einschätzen. Sie messen aber Unterschiedliches: Die Rendite beschreibt das Verhältnis von Ertrag zu Preis, der Cashflow zeigt, was Monat für Monat auf dem Konto übrig bleibt. Dieser Leitfaden erklärt die wichtigsten Formeln und rechnet ein Beispiel vollständig durch.
Das Beispielobjekt
Wir rechnen mit einer Altbauwohnung in Leipzig:
| Angabe | Wert |
|---|---|
| Kaufpreis | 249.000 € |
| Wohnfläche | 78 m² |
| Baujahr | 1912 |
| Kaltmiete | 930 € pro Monat |
| nicht umlagefähige Kosten (Verwaltung, Rücklage) | 60 € pro Monat |
| Grunderwerbsteuer Sachsen (5,5 %) | 13.695 € |
| Notar (1,5 %) und Grundbuch (0,5 %) | 4.980 € |
| Eigenkapital | 60.000 € |
| Zins / anfängliche Tilgung | 3,4 % / 1,5 % |
Die Kaufnebenkosten betragen 18.675 €, die Gesamtinvestition ohne Sanierung 267.675 €.
Bruttomietrendite
Die Bruttomietrendite setzt die Jahreskaltmiete ins Verhältnis zum Kaufpreis:
Bruttomietrendite = Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis × 100
Im Beispiel: 11.160 € ÷ 249.000 € × 100 = 4,48 %. Die Kennzahl ist schnell berechnet und eignet sich zum Vergleich von Angeboten. Sie ignoriert aber Nebenkosten, Bewirtschaftung und Finanzierung.
Kaufpreisfaktor
Der Kaufpreisfaktor ist der Kehrwert der Bruttomietrendite und gibt an, wie viele Jahresmieten der Kaufpreis entspricht:
Kaufpreisfaktor = Kaufpreis ÷ Jahreskaltmiete
Im Beispiel: 249.000 € ÷ 11.160 € = 22,3. Faktoren unter 20 gelten in vielen Lagen als günstig, über 25 als teuer – die Einordnung hängt aber stark von Lage, Zustand und Mietsteigerungspotenzial ab.
Nettomietrendite
Die Nettomietrendite berücksichtigt die Kosten, die der Eigentümer selbst trägt, und die Kaufnebenkosten:
Nettomietrendite = (Jahreskaltmiete − nicht umlagefähige Kosten) ÷ (Kaufpreis + Kaufnebenkosten) × 100
Im Beispiel: (11.160 € − 720 €) ÷ 267.675 € × 100 = 3,90 %. Fällt beim Kauf eine Sanierung an, gehört sie ebenfalls in den Nenner. Mit 29.700 € Sanierung sinkt die Nettomietrendite auf 3,51 %. Achten Sie beim Vergleich darauf, dass alle Angebote nach derselben Definition gerechnet sind – im Markt sind verschiedene Varianten üblich.
Cashflow vor Steuern
Der Cashflow zeigt, ob die Immobilie sich aus den Mieteinnahmen trägt. Dazu werden von der Kaltmiete alle laufenden Ausgaben abgezogen, inklusive der vollen Bankrate:
Cashflow vor Steuern = Kaltmiete − nicht umlagefähige Kosten − Rate (Zins + Tilgung)
Das Darlehen beträgt 267.675 € − 60.000 € = 207.675 €. Bei 3,4 % Zins und 1,5 % Tilgung ergibt sich eine Annuität von 4,9 % pro Jahr, also rund 848 € pro Monat.
Cashflow vor Steuern: 930 € − 60 € − 848 € = +22 € pro Monat.
Wichtig: Die Tilgung ist kein Verlust, sondern Vermögensaufbau – sie mindert den Cashflow, erhöht aber jeden Monat Ihr Eigenkapital in der Immobilie. Ein leicht negativer Cashflow kann deshalb trotzdem sinnvoll sein, solange er dauerhaft tragbar ist.
Cashflow nach Steuern
Bei vermieteten Immobilien sind Mieteinnahmen steuerpflichtig, viele Kosten aber abziehbar. Das steuerliche Ergebnis aus Vermietung und Verpachtung ergibt sich so:
Ergebnis V+V = Jahreskaltmiete − nicht umlagefähige Kosten − Schuldzinsen − Abschreibung (AfA)
Die Abschreibung bemisst sich nach dem Gebäudeanteil der Anschaffungskosten; der Grundstücksanteil wird nicht abgeschrieben. Bei 80 % Gebäudeanteil sind das 214.140 €. Der AfA-Satz hängt vom Baujahr ab (§ 7 Abs. 4 EStG): 2,5 % für Gebäude vor 1925, 2 % für Baujahre 1925 bis 2022 und 3 % ab 2023. Im Beispiel sind das 2,5 % = 5.354 € pro Jahr.
Die Schuldzinsen betragen im ersten Jahr rund 7.000 €. Die Tilgung ist steuerlich nicht abziehbar.
Ergebnis V+V: 11.160 € − 720 € − 7.000 € − 5.354 € = −1.914 €.
Der steuerliche Verlust mindert das übrige zu versteuernde Einkommen. Bei einem persönlichen Grenzsteuersatz von 42 % ergibt sich eine Steuerersparnis von rund 804 € im Jahr oder 67 € im Monat.
Cashflow nach Steuern: 22 € + 67 € = rund +89 € pro Monat.
Die Abschreibung verbessert den Cashflow, obwohl kein Geld fließt – das macht vermietete Immobilien für Steuerzahler mit hohem Grenzsteuersatz attraktiv. Mit den Jahren sinkt der Zinsanteil der Rate und damit auch der steuerliche Vorteil, während die Miete in der Regel steigt.
Ist-Miete und Soll-Miete
Viele Objekte sind unter Marktniveau vermietet. Rechnen Sie deshalb zwei Varianten: mit der Ist-Miete, die heute fließt, und mit der Soll-Miete, die nach Sanierung, Neuvermietung oder Mieterhöhung realistisch ist. Steigt die Miete im Beispiel auf 1.050 €, wächst die Bruttomietrendite auf 5,06 % und der Cashflow vor Steuern auf rund 142 € pro Monat. Beachten Sie bei bestehenden Mietverhältnissen die Grenzen für Mieterhöhungen (Mietspiegel, Kappungsgrenze, ggf. Mietpreisbremse).
Was die Kennzahlen nicht zeigen
- Instandhaltung: Neben der WEG-Rücklage fallen im Sondereigentum Kosten an. Planen Sie eine eigene Rücklage ein, z. B. 5 bis 10 € pro m² und Jahr.
- Leerstand: Ein Mietausfallwagnis von 2 bis 4 % der Jahresmiete ist eine übliche Annahme.
- Zinsänderung: Nach Ende der Zinsbindung kann die Rate deutlich steigen. Rechnen Sie einen Anschlusszins durch.
- Wertentwicklung: Rendite und Cashflow enthalten keine Wertsteigerung. Sie ist ein möglicher Zusatzertrag, aber keine sichere Größe.
Checkliste
- Bruttomietrendite und Kaufpreisfaktor zum schnellen Vergleich
- Nettomietrendite mit Nebenkosten und Sanierung für die echte Rendite
- Cashflow vor Steuern mit voller Bankrate
- Cashflow nach Steuern mit AfA nach Baujahr und Grenzsteuersatz
- Ist- und Soll-Miete getrennt rechnen
- Instandhaltung, Leerstand und Anschlusszins im Stress-Test prüfen
Valurix rechnet alle diese Kennzahlen automatisch und live, sobald Sie Kaufpreis, Miete und Finanzierung eingeben – inklusive Steuer, Stress-Test und Vermögensaufbau über zehn Jahre. Die Steuerberechnung ist eine vereinfachte Planungsrechnung und ersetzt keine steuerliche Beratung.