Immobilie privat verkaufen: Ablauf & Tipps

Eine Immobilie privat zu verkaufen spart die Maklerprovision – kostet aber Zeit und verlangt Sorgfalt. Wer den Ablauf kennt, vermeidet die typischen Fehler: einen Preis, der nicht zum Markt passt, fehlende Unterlagen und einen Notartermin, bevor die Finanzierung des Käufers steht.

1. Den Preis realistisch ansetzen

Ein zu hoher Preis verlängert die Vermarktung, ein zu niedriger verschenkt Geld. Ein guter Ausgangspunkt sind Vergleichswerte:

• Inserate ähnlicher Objekte in Ihrer Lage – mit dem Wissen, dass Angebotspreise über den späteren Kaufpreisen liegen können,
• der Grundstücksmarktbericht und die Bodenrichtwerte des Gutachterausschusses Ihrer Stadt oder Ihres Kreises,
• bei besonderen Objekten oder wenn es auf einen belastbaren Wert ankommt (Erbe, Scheidung): ein Gutachten eines Sachverständigen.

Rechnen Sie den Vergleichspreis je m² auf Ihre Wohnfläche hoch und berücksichtigen Sie Zustand, Ausstattung, Lage und Energieeffizienz. Planen Sie einen Verhandlungsspielraum ein und legen Sie für sich fest, was Ihre Untergrenze ist.

2. Unterlagen zusammenstellen

Kaufinteressenten und ihre Banken fragen früh nach Unterlagen. Halten Sie bereit:

• aktueller Grundbuchauszug und Flurkarte,
• Energieausweis,
• Grundrisse und eine Wohnflächenberechnung,
• Nachweise über Modernisierungen (Dach, Heizung, Fenster, Leitungen),
• bei Eigentumswohnungen: Teilungserklärung, Protokolle der Eigentümerversammlungen der letzten Jahre, Wirtschaftsplan und Hausgeldabrechnung,
• falls vermietet: der Mietvertrag.

3. Energieausweis nicht vergessen

Für den Verkauf brauchen Sie in der Regel einen gültigen Energieausweis. Die wichtigsten Angaben daraus gehören bereits in die Anzeige, bei der Besichtigung legen Sie ihn vor, und nach dem Kauf erhält ihn der Käufer. Fehlt der Ausweis, stellen ihn Energieberater oder Fachleute aus dem Baugewerbe aus.

4. Exposé und Besichtigungen

Gute Fotos, ein klarer Grundriss und ehrliche Angaben sind das wichtigste Werkzeug. Bei Besichtigungen gilt: bekannte Mängel offen ansprechen. Ein üblicher Haftungsausschluss im Kaufvertrag schützt nicht, wenn Mängel arglistig verschwiegen wurden – das kann teuer werden.

5. Die Finanzierung des Käufers prüfen

Bevor Sie einen Notartermin vereinbaren, sollte der Käufer seine Finanzierung belegen – etwa mit einer Finanzierungsbestätigung seiner Bank. Ein Notartermin ohne gesicherte Finanzierung kostet Sie Zeit, wenn der Kauf am Ende platzt.

6. Kaufvertrag und Notar

Den Notar wählt und bezahlt in der Regel der Käufer. Prüfen Sie den Entwurf in Ruhe: Kaufpreis und Fälligkeit, Übergabetermin, mitverkaufte Einrichtung, Regelungen zu Mängeln und die Löschung einer eingetragenen Grundschuld. Verbraucher als Käufer erhalten den Entwurf in der Regel zwei Wochen vor dem Termin.

7. Steuern und laufender Kredit

• Spekulationsfrist: Verkaufen Sie innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf, kann der Gewinn steuerpflichtig sein (§ 23 EStG). Das gilt nicht, wenn Sie die Immobilie im Jahr des Verkaufs und in den beiden Jahren davor selbst bewohnt haben.
• Laufendes Darlehen: Wird ein Kredit vorzeitig abgelöst, verlangt die Bank meist eine Vorfälligkeitsentschädigung. Fragen Sie früh nach der Höhe.

Diese Hinweise ersetzen keine Steuerberatung – im Zweifel lohnt eine Rückfrage.

8. Zahlung und Übergabe

Nach dem Notartermin schickt der Notar dem Käufer die Fälligkeitsmitteilung. Übergeben Sie erst, wenn der Kaufpreis auf Ihrem Konto ist. Halten Sie die Übergabe in einem Protokoll fest: Zählerstände, Schlüssel, Unterlagen und Zustand. Danach informieren Sie Versorger, Versicherung und bei Wohnungen die Hausverwaltung.

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