Bank-Pitch: Finanzierungsanfragen, die überzeugen

Eine Bank entscheidet über eine Immobilienfinanzierung im Kern anhand von zwei Fragen: Ist die Immobilie als Sicherheit genug wert? Und kann der Kunde die Rate dauerhaft tragen? Je schneller die Unterlagen diese Fragen beantworten, desto schneller kommt eine Zusage – und desto besser sind oft die Konditionen. Dieser Leitfaden zeigt, was in eine überzeugende Finanzierungsanfrage gehört.

Was die Bank prüft

Die Immobilie als Sicherheit. Die Bank ermittelt einen eigenen Beleihungswert, der meist 10 bis 20 % unter dem Kaufpreis liegt. Daraus ergibt sich der Beleihungsauslauf: Darlehen geteilt durch Beleihungswert. Je niedriger, desto geringer das Risiko und desto günstiger der Zins. Typische Stufen liegen bei 60, 80 und 100 % – darüber wird es teurer oder schwierig.

Die Kapitaldienstfähigkeit. Die Bank stellt Einnahmen und Ausgaben des Haushalts gegenüber und prüft, ob nach Abzug von Lebenshaltung, bestehenden Krediten und der neuen Rate genug übrig bleibt. Bei Kapitalanlagen rechnet sie die Mieteinnahmen meist nur zu 70 bis 80 % an, weil Leerstand und Instandhaltung einkalkuliert werden.

Die Person. Beschäftigungsverhältnis, Einkommensentwicklung, Bonität (Schufa) und Erfahrung mit Immobilien fließen in die Bewertung ein.

Die Unterlagen

Eine vollständige Anfrage spart Rückfragen. Diese Unterlagen werden fast immer verlangt:

Zur Person

• Selbstauskunft mit Einnahmen, Ausgaben, Vermögen und Verbindlichkeiten
• Gehaltsnachweise der letzten drei Monate, bei Selbstständigen die letzten zwei bis drei Jahresabschlüsse und Steuerbescheide
• Nachweis des Eigenkapitals (Kontoauszüge, Depotauszug)
• Übersicht bestehender Kredite und Immobilien

Zum Objekt

• Exposé und Fotos, innen und außen
• aktueller Grundbuchauszug
• Wohnflächenberechnung und Grundriss
• Energieausweis
• bei Eigentumswohnungen: Teilungserklärung, Protokolle der letzten drei Eigentümerversammlungen, Wirtschaftsplan und Hausgeldabrechnung
• bei vermieteten Objekten: Mietverträge oder Mieterliste
• Kaufvertragsentwurf, sobald vorhanden
• bei Sanierung: Kostenaufstellung oder Angebote

Die Kennzahlen auf einer Seite

Banken bekommen viele Anfragen. Eine einseitige Zusammenfassung, die alle wichtigen Zahlen zeigt, hebt sich ab. Sie sollte enthalten:

1. Objekt: Adresse, Baujahr, Wohnfläche, Zustand, Kaufpreis und Preis pro m².
2. Investitionsplan: Kaufpreis plus Nebenkosten (Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch, ggf. Makler) plus Sanierung ergibt die Gesamtinvestition.
3. Finanzierung: Eigenkapital, Darlehensbetrag, gewünschter Zins, anfängliche Tilgung, Zinsbindung und daraus die Monatsrate.
4. Tilgungsplan: Restschuld nach fünf und zehn Jahren bzw. zum Ende der Zinsbindung.
5. Ertrag: Ist- und Soll-Miete, Bruttomietrendite, Kaufpreisfaktor und Cashflow.
6. Sanierung: was mit dem Kauf und was später geplant ist – und ob die Liquidität dafür reicht.

Für eine Kapitalanlage in Leipzig mit 249.000 € Kaufpreis, 18.675 € Nebenkosten, 29.700 € Sanierung und 80.000 € Eigenkapital ergibt sich ein Darlehen von 217.375 €. Bei 3,4 % Zins und 1,5 % Tilgung beträgt die Rate rund 888 € im Monat, die Restschuld nach zehn Jahren rund 178.600 €. Mit diesen Zahlen auf einen Blick kann die Bank sofort einschätzen, ob die Anfrage in ihr Profil passt.

Die Haushaltsrechnung vorwegnehmen

Rechnen Sie die Kapitaldienstfähigkeit selbst durch, bevor die Bank es tut. Setzen Sie dabei realistische Pauschalen für die Lebenshaltung an – je Erwachsenem und je Kind – und rechnen Sie Mieteinnahmen nur anteilig. Zwei Kennzahlen helfen bei der Einordnung:

• frei verfügbares Einkommen nach allen Ausgaben und der neuen Rate: Ein Puffer von einigen Hundert Euro pro Monat signalisiert Sicherheit,
• Belastungsquote: Anteil der Kreditraten am Nettoeinkommen. Werte bis etwa 35 % gelten als komfortabel, über 45 % wird es eng.

Wer diese Zahlen bereits begründet mitliefert, nimmt der Bank Arbeit ab und zeigt, dass die Finanzierung durchdacht ist.

Szenarien zeigen, dass Sie Risiken kennen

Banken schätzen Kunden, die ihre Risiken kennen. Zeigen Sie deshalb, was bei veränderten Annahmen passiert:

• Anschlusszins: Wie hoch ist die Rate, wenn der Zins nach der Zinsbindung um zwei Prozentpunkte steigt?
• Leerstand: Trägt sich das Objekt, wenn die Wohnung drei Monate leer steht?
• Sanierung: Was passiert, wenn die Kosten 20 % höher ausfallen?

Ein kompakter Vergleich von zwei bis vier Varianten nebeneinander reicht. Er beantwortet die Fragen, die der Bankberater sonst im Gespräch stellen würde.

Häufige Fehler

• Unvollständige Unterlagen. Fehlende WEG-Protokolle oder Mietverträge verzögern die Prüfung oft um Wochen.
• Nebenkosten vergessen. Die Gesamtinvestition liegt je nach Bundesland und Maklerprovision rund 5 bis 12 % über dem Kaufpreis. Viele Banken erwarten, dass mindestens die Nebenkosten aus Eigenkapital bezahlt werden.
• Zu optimistische Miete. Belegen Sie die Soll-Miete mit dem Mietspiegel oder vergleichbaren Angeboten.
• Sanierung ohne Zahlen. „Etwas renovierungsbedürftig“ reicht nicht. Eine Aufstellung je Maßnahme schafft Vertrauen.
• Eine einzige Bank. Konditionen unterscheiden sich spürbar. Mit einer sauber aufbereiteten Anfrage können Sie mehrere Angebote ohne Mehraufwand einholen.

Checkliste

• Unterlagen zu Person und Objekt vollständig zusammenstellen
• Gesamtinvestition mit allen Nebenkosten und der Sanierung aufstellen
• Darlehen, Rate, Tilgungsplan und Restschuld berechnen
• Haushaltsrechnung mit Pauschalen und anteiliger Miete vorwegnehmen
• Szenarien für Anschlusszins, Leerstand und Sanierung ergänzen
• alles auf einer Seite zusammenfassen

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