ValurixAnschlussfinanzierung nach der Zinsbindung
Restschuld nach 10 Jahren, neue Rate bei 3,6 bis 5,6 % Anschlusszins, Sondertilgung und Forward-Darlehen – durchgerechnet.
Bei den meisten Baufinanzierungen ist der Zins für 10 oder 15 Jahre fest. Danach ist der Kredit nicht abbezahlt – für die Restschuld brauchen Sie eine Anschlussfinanzierung zum dann gültigen Zins. Niemand weiß heute, wie hoch er in zehn Jahren ist. Was Sie wissen können: wie viel Schuld dann übrig ist und wie sich verschiedene Zinsen auf Ihre Rate auswirken.
Das Beispiel
| Darlehen | 300.000 € |
| Sollzins | 3,6 % |
| Anfängliche Tilgung | 2,0 % |
| Zinsbindung | 10 Jahre |
| Monatliche Rate | 1.400 € |
Die Rate ergibt sich aus Darlehen × (Zins + Tilgung) ÷ 12 = 300.000 € × 5,6 % ÷ 12 = 1.400 €. Weil die Zinsen mit jeder Rate sinken, steigt der Tilgungsanteil von Monat zu Monat.
Die Restschuld nach 10 Jahren
Nach 120 Raten zu 1.400 € sind von 300.000 € noch rund 227.900 € offen. In zehn Jahren haben Sie also gut 72.000 € getilgt und rund 96.000 € Zinsen gezahlt. Mit 2 % Anfangstilgung ist nach der ersten Zinsbindung noch mehr als drei Viertel des Kredits übrig – das ist normal, wird aber oft unterschätzt.
Die neue Rate bei verschiedenen Anschlusszinsen
Für die Restschuld vereinbaren Sie einen neuen Zins und eine neue Tilgung. Rechnet die Bank wieder mit 2 % Tilgung auf die Restschuld:
| Anschlusszins | neue Rate | gegenüber heute |
|---|---|---|
| 3,6 % | 1.064 € | −336 € |
| 4,6 % | 1.253 € | −147 € |
| 5,6 % | 1.443 € | +43 € |
Die Rate sinkt in zwei der drei Fälle, weil sie sich auf eine kleinere Schuld bezieht. Der Preis dafür: Der Kredit läuft länger. Viele Käufer behalten deshalb die bisherige Rate und tilgen schneller – ob das geht, hängt am Zins.
Gleiche Rate oder gleiche Tilgung?
- Gleiche Rate: Sie zahlen weiter 1.400 €. Bei niedrigem Anschlusszins fließt mehr in die Tilgung, der Kredit ist früher weg. Bei hohem Zins reicht die Rate womöglich nicht mehr für eine sinnvolle Tilgung.
- Gleiche Tilgung: Die Rate folgt dem Zins. Das Risiko liegt dann im Monatsbudget – genau in den Jahren, in denen oft auch andere Ausgaben steigen.
Was Sie heute schon tun können
- Sondertilgung einplanen. Damit die Rate bei 5,6 % Anschlusszins und 2 % Tilgung bei 1.400 € bleibt, dürfte die Restschuld höchstens rund 221.100 € betragen – Sie müssten also bis zum Ende der Zinsbindung rund 6.900 € zusätzlich tilgen. Viele Verträge erlauben 5 % des Darlehens pro Jahr als Sondertilgung.
- Höher tilgen. Schon 3 % statt 2 % Anfangstilgung verringern die Restschuld nach 10 Jahren deutlich – zum Preis einer höheren Rate von Anfang an.
- Forward-Darlehen. Bis zu etwa fünf Jahre vor Ablauf lässt sich der Anschlusszins gegen einen Aufschlag festschreiben. Das kostet Geld, macht die Planung aber sicher.
- Nicht automatisch verlängern. Das Angebot der eigenen Bank (Prolongation) ist bequem, aber nicht immer günstig. Vergleichen Sie Angebote, ein Wechsel ist zum Ende der Zinsbindung ohne Vorfälligkeitsentschädigung möglich.
Wenn vieles zusammenkommt
Eng wird es selten wegen des Zinses allein. Typisch ist das Zusammentreffen: Die Zinsbindung endet, ein Kind ist da und ein Elternteil arbeitet Teilzeit, das Dach oder die Heizung ist fällig. Der Lebens-Zeitstrahl rechnet Ihren Kredit, den Sanierungsfahrplan und Ihren Haushalt über 10 bis 30 Jahre zusammen und zeigt, welches Jahr das engste ist. Den Anschlusszins stellen Sie dort mit einem Regler ein; ohne Ihre Angabe rechnet Valurix vorsichtig mit dem heutigen Zins plus einem Prozentpunkt.
Checkliste
- Restschuld zum Ende der Zinsbindung kennen (steht im Tilgungsplan)
- Neue Rate für drei Anschlusszinsen durchrechnen
- Sondertilgungsrecht im Vertrag prüfen und nutzen, wo es passt
- Ab etwa fünf Jahren vor Ablauf über ein Forward-Darlehen nachdenken
- Angebote vergleichen statt automatisch verlängern
Die Beispielrechnung ist vereinfacht (monatliche Raten, keine Gebühren) und ersetzt keine Beratung; maßgeblich sind die Angebote Ihrer Bank.